考察 第一号物件のリフォームについて。

不動産投資

こんばんは、小田です。

先日、不動産投資用の築古戸建ての第一号物件を購入しました。

※前回ブログ「不動産投資スタート。第1号物件購入しました。」

遠方物件の不便さに直面(^^;)

宮崎県在住の私にとって、第一号物件が鹿児島県。

片道100㎞の距離があり、特に平日は仕事もあるので買ったのは良いが何もすることが出来ないので日々悶々としています(-_-;)

ここで、まず入居者を探す前に戸建ての内装のリフォームをしなければいけません。

困ったことに、畳一枚交換するのも地元宮崎の業者に頼むのも遠方だけに別途費用がかかり割高になってしまします。それ以前に業者も嫌がるでしょう。

そもそも、どの程度のリフォームをするべきなのか現在思案中です。

リフォームにどの位投資するか。

通常の築30~40年の戸建てであれば床と壁紙のいわゆる表層リフォームのみで良いのかもしれません。

しかし、今回の物件は築70年の純日本家屋。和風の家・・・ではなく、日本家屋です。

柱も現在の家には使われない太い柱が使われています(笑)

天井といい間取りといい個性的すぎます(^^;)

私個人としては、とにかく水回り。キッチンを新調とダイニングと隣の4畳半の和室を洋室転換して綺麗なLDKにリフォームして。あとは、浴室とトイレを綺麗にすれば良いと考えています。

また、続き間の6錠と4畳半の部屋は襖を壁に変更して独立した部屋にした方が喜ばれると思っています。

今時ガス湯沸かし器はないのでシングルレバー混合栓に変更し、周りの床と壁の張り替え。ただし、隣のを洋室転換してLDKにしようにも段差があるので、検討中。

奥の6畳の和室と手前の部屋の間の襖を壁に転換すれば、独立した部屋になるので、良いと検討中。

お風呂とトイレはそのままで、お風呂は、シングルレバー混合栓に変更。トイレは、壁紙・床の変更。奥の窓は壁に変更した方が良いかもです。

何処の層をターゲットにするか?

以上、私のやりたいことを書いたのですが、嫁さんから物言いが(笑)

「こんな、築70年のボロ家を借りる層はそんなに細かいところ見ていないよ。」と(*_*;

私は、キッチンも出来れば3万円位の公団キッチンではなく、そこそこ10数万位のリフォーム用システムキッチンを検討していますが、納得いかないみたいです(^^;)

私のターゲットは、上・中・下とランクがあるなら、新築が良い家賃6~7万の層は勿論相手にせず、中のランクで、古い物件でもちょっとお洒落?で水回りとLDKがしっかりしている。

見た目は古いが、中に入ってちょっとびっくり。な物件で他の築古物件との差別化をはかろうとしていたのですが、嫁さんの感覚は違うみたいです(^^;)

実は、嫁さんが正しい(^^;)

あくまで、不動産賃貸業・不動産投資という観点から見れは嫁さんが言ったことは正解です。

リフォームにお金かけだすときりがないし、利回りも下がってしまします。

最近見つけた築古戸建て中心に不動産賃貸業をやっているYoutuberのお二方も言っていることは嫁さんと同じでした(笑)

ここで、そのYoutuberのお2人を紹介。

10分不動産・みわ

不動産投資でリフォームをするポイント①【分かりやすく解説】

同じ九州の北九州市で不動産投資をやっている方です。

買った物件を殆どリフォームせず、入居者をつけている経営方針はある意味凄い。

「綺麗にリフォームしなくても客付け出来るんだぁ。」と勉強になりました。

ヤンチャ大家a.k.aふかぽん TVshow

【DIY】廊下作成&ダイニングキッチン解体

千葉県在住のなかなかパワフルでやんちゃな不動産投資家です。

安い物件を購入して、DIYで修繕・リフォームをやってる方です。こんな適当でいいんだぁ~。ってビックリしてある意味すごく勉強になりました(^^;)

結局は。

何だかんだ議論をしたところで、私は内覧1回。嫁さんは私の撮った写真と動画しか見ていません(^^;)

今週の日曜日に庭の草刈りと、リフォームの方針の打合せも兼ねて家族で現場に行ってきます。その時の様子もアップしますのでこうご期待(笑)

小田屋

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