不動産投資交渉失敗事例No4 築古戸建て5DK

不動産投資

こんばんは、小田です。

今回でとりあえず、物件紹介は最後となります。

不動産投資については、何か進展があった場合にブログに書きます。

物件スペック

今回は、宮崎市ではなく、人口2万人の小さな町にある物件です。

  • 建物木造セメント瓦葺2階建て
  • 床面積 1階78㎡ 2階26㎡
  • 築40年
  • 土地265㎡
  • 売値80万円
  • 旗竿地・再建築不可

売主が早く売りたい(売り急ぎの案件)

外観

建物自体としては、申し分なく。玄関前の敷地を整地すれば何とか車2台は止められそうです。

40年間修繕していないみたいで、外壁がかなり傷んでいます。※穴も開いています。

室内1階(玄関・風呂・台所)

室内は、総合すると比較的に綺麗でした。

ただ、若干外壁から雨漏りするのか、内壁の壁板が剥がれていました(-_-;)

玄関は結構綺麗。写真奥の壁板が剥がれています。

玄関からみた廊下奥がキッチン、左が風呂・トイレ
お風呂

お風呂・洗面所ともに比較的綺麗でした。若干床がきしむかな?

キッチン

床と壁紙は張り替えですが、それ以外は何とか使えそうです。

和室2間。

全然きれいです。

台所横の4畳半。ここがリビングになるのかな?

2階(和室6畳・洋室6畳)

2階へ向かう階段

2階へ向かう階段。

内壁の板が剥がれています。

ちょうどこの壁の芸壁に穴が開いていてそこから雨漏りして湿気で剥がれたのでしょう(/ω\)

2階の階段から

階段あがって奥が和室。右手が洋室

2階和室

和室も綺麗でした。ただし、壁が繊維壁なので、撤去して壁紙貼らないとです。

2階洋室

洋室も問題なしです。

この物件の問題点

価格的には何ら問題ない価格です。売主様売り急いでいるみたいなので、交渉次第では40万円位まで下がりそうです。

立地も、この町では、中心部より少し離れている程度で良い立地。

ただし、

  • 接道が悪い(旗竿地で道幅2.5m)実際現状は隣人の土地含めると7m位あるがその中の持ち分が2.5m。
  • 再建築不可
  • 外壁がかなり傷んでおり、外壁の張り替えが必須。
  • 和式トイレなので洋式転換工事が必須。

接道と再建築の問題から、購入後の出口がとりにくい。

ざっくりだが

外壁と瓦張り替えで、おそらく安く見積もっても150万円越え。トイレ工事に30万円

物件+諸経費100万+外構工事150万+トイレ工事30万+内装リフォーム50万

合計330万円。

家賃最低4万円として年間48万

480,000円÷3,300,000円=0.145

利回り14.5%

物件50万で買えても利回り17%・・・。

びみょ~にいけそう?

結果

この物件に関しては、知り合いの不動産屋さんの物件にて、もともと実需の方が購入予定だったみたいです。

ただし、諸々の事情でローン審査が通らず、話が流れたそうです。

不動産屋が言うには、この物件は実需の方が買うには良いが不動産賃貸物件としては出口がとりにくくやめた方が良いとの事。

外壁の件もあり、考えに考えた結果

購入を見送りました。

ネットでは出ない格安物件だったので購入もありかと未だに悩んでいます(^^;)

今回は、プロの不動産屋の意見を採用した感じですが、リスクをとってでも購入する時が来るのでしょうか?そもそも他の不動産投資家だったら、リスクを承知で購入するのではないだろうか?

未だに悩んでいます(笑)

Follow me!

コメント