不動産投資交渉失敗事例No3 築古戸建て3DK

不動産投資

こんばんは、小田です。

今日も不動産物件の交渉失敗した事例を紹介します。

今回の物件は、宮崎駅から徒歩19分とかなり市街地に近い物件となります。

売主は80代の老婦人。

昔、娘と二人で住んでいて、現在は引っ越して物件には娘の旦那さん(60代)が最近まで住んでいた。セカンドハウス的な?みたいです。

物件スペック

  • 今回は土地として売りに出ている物件
  • 建物3DK※建物面積は不明(6畳・4.5畳・3畳)
  • 土地面積100.74㎡
  • 価格350万
  • 坪単価11.5万円
  • 小学校・中学校徒歩1㎞以内

下の写真の様に1つの敷地面積を6等分した長屋?ではないけれど接道私道・駐車場無しの物件です。

室内状況

床もきしみ無し。壁紙は前居住者(売主の親戚)がDIYで張ったみたいでかなり雑でした(笑)

キッチン・ダイニングともに建物自体はしっかりとしていました。

トイレも変えたのかな?綺麗でした。

部屋も綺麗でした。ただし、窓がかなり古く鍵が棒を刺して回すタイプのやつ・・・わかるかな?レトロすぎる窓でした。

防犯上今時の女性は住めない感じですね~。

おふろもなかなかレトロ感丸出しでした(笑)ただし、床に防滑シート貼って壁を塗り直したらお洒落になる感じです(^^♪

この物件の問題点。

立地的に宮崎駅にも郊外のイオンにも歩き、もしくは自転車で十分に行ける距離にあるので申し分ないのですが・・・

  • 駐車場がない※6棟の内真ん中の2棟は駐車場無し角地の4棟は有り。
  • 土地としての価値が殆どない。
  • この6棟の家の土地の接道があまり良くない。
  • この物件の前の家が廃墟

6棟のうちの特に真ん中の私道は大型は入れないので、リフォームするにも、解体・更地にするにも費用がかなり掛かるみたいです。

角地の4棟は入居してる。

この土地を活用しようとしたら、6棟すべての持ち主から買い上げてまとめないと利用価値は出ない。

あと、この物件の前の廃墟※夜逃げらしい。の持ち主を捜し格安で交渉し、手に入れたいと不動産屋に話したのですが、本気にしてもらえず動いてくれない(-_-;)

買い付け入れました(^^♪

色々考え、土地としての価値は無いにしても賃貸需要はあるだろう。出口は最悪オーナーチェンジで格安で売却すれば何とか売れるはず・・・と思い購入決定。

ただし・・・現在の価格3,500,000円は

固定資産税評価額:32,800円

土地面積:100.74㎡

よって3,304,272円

・・・・ほぼ土地値じゃん。

土地の価値無いのに土地値は高すぎる・・・

と言う事で、1,500,000円で指値入れました。

妥協点は2,000,000円かな~。

結果は・・・

「先方に指値額お伝えしました。検討するとの事です・・・」と3日後に連絡があり、

10日位連絡無かったのですが、やっと連絡ありました。

「・・・売主さん提示した金額に腹を立てて、交渉すらできませんでした・・・。」

との事。

「伝えて先方検討する。」って言ってなかったっけ?ご立腹?ってのもおかしな話。だったら伝えて即効返事きそうだけどな~?本当に伝えたのかな?

と感じましたが、商談成立にはなりませんでした(^^;)

※この案件の窓口は売主の80代夫人ではなく60代の義理の息子。

ただ、私の名前は出してないので、ほとぼりが冷めて再交渉できるみたいなので半年くらい寝かせて売れてなかったら200万で再チャレンジします。

やっぱり、売り急いでる相続案件じゃあない限り大幅指値は通りませんね(^^;)

小田屋

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