不動産投資交渉失敗事例No1 3DK×4アパート1棟

不動産投資

こんばんは、小田です。

今日は、私が過去に戸建てやアパート一棟ものの購入にあたって失敗?結果購入できなかった物件を紹介したいと思います。

結構時間も経ったことだし時効?でしょう(^^;)

不動産投資に興味のある方の参考になればうれしいです。

訳ありファミリー向けアパート3DK×4戸一棟。

ある不動産会社のHPで見かけた築30年のアパート1棟物です。

売主はこのアパートの地元に住んでたみたいですが亡くなり、東京に住む親せきが相続管理していたみたいです。

新築当初から殆ど修繕等行ってないようです

また、4部屋の内現在1部屋しか入っておらず

1階の2部屋は家賃未払いの上夜逃げしたようで残置物が残っていました。

通常、管理会社がきちんと管理するのですが、話によると管理していた管理会社がかなりいい加減らしく、管理はもちろん。客付けも殆ど行っておらず所有者が県外なのを良いことに殆ど放置していたみたいです(^^;)

物件(外観)の状態

外から見ると殆ど廃墟みたいです。

外壁もかなりきています。

外にも残置物が山の様にありました。

スペック。

1棟アパート3DK×4戸
土地面積:468.08㎡(141.59坪)
建物面積:184.36㎡
軽量鉄骨造り
築30年
(売り出し価格):500万円
固定資産税路線価 価格:12,100円
土地評価額
468.08㎡×12,100円=5,663,768円
※売り出し価格は土地値。
しかしながら大規模修繕必須案件。

物件(室内)の状態

1階の夜逃げした部屋です。

キッチンダイニングの様子。残置物があります。

もちろん全とっかえですね。

今時ガス湯沸かし器は無いので撤去ですね。

和室6畳①

和室6畳②

和室4畳半③

浴室(風呂)はバランス釜です。これも撤去してユニットバスに変更。ここが結構お金がかかります。

トイレも全とっかえです。

修繕費シュミレーション

ざっくりですが購入にかかる費用を出してみました。

  • 物件本体+諸経費=5,500,000円
  • 修繕費(4部屋+外壁塗装等)=5,800,000円
  • その他(エアコン+配線+水道他)=1,800,000円

合計13,100,000円

残置物撤去や、駐車場などの外構工事を除いてもどうしてもこの金額になってしまします。

収支シュミレーション

収入と利回り

家賃1部屋40,000円として

40,000円×4部屋×12ヶ月=1,920,000円(月160,000円)

実質利回り14.7%

空室率や諸経費等考慮して20%引き

1,920,000円×0.8=1,536,000円(月128,000円)

そうなると実質利回り11.8%

ん~なかなか美味しい物件ではなくなってきました(-_-;)

支出(返済額)

13,000,000円を金利2%の20年のオーバーローンで借りたとして。※借りれればの話(^^;)

年間返済額789,178円(月65,764円)

返済比率51%

結果

この物件を持っている不動産の社長に相談したところ「修繕費に費用が掛かりすぎる。売値500万円では割に合わないから少し寝かせて200万円位で交渉してみるよ。」となり様子見。※ちなみにここの不動産の社長とは知り合いです。

すると1か月後に500万満額で買い手が現れて終了となりました(笑)

現在、3か月位経ち、物件見に行ったら、かなり綺麗に修繕されていました。駐車場も舗装されて完璧でした。修繕費どの位かかったのかかなり興味があります。

プロの意見を聞くべきか?強引に500万で買い付け入れるべきか?今となっては解りません(^^;)

何だかんだ理由つけて買う勇気がなかったんでしょうね。

基本、不動産投資のスタートは小さく戸建てからの予定でしたしね。

初心者にはまだ早い案件だったと思います(^^;)

小田屋

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